Proiectare în construcții

Etapa 1 din 8

Obținerea certificatului de urbanism pentru terenul pe care se dorește realizarea construcției

Dacă v-ați hotărât să realizați sau să modificați o construcție, înainte de a începe orice demers (inclusiv cumpărarea terenului) este necesar a se solicita de la primăria de pe raza căreia se află amplasamentul, emiterea certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism (C.U.) este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului condițiile în care se poate construi pe un anumit amplasament (suprafața minimă a terenului pe care se dorește construirea, distanțe minime față de vecinătăți, dimensiunea minimă a frontului stradal, regimul maxim de înălțime admis, POT / CUT maxime, etc.) și care sunt avizele și acordurile care trebuie obținute în vederea emiterii autorizației de construire.

Certificatul de Urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții.

Orice persoană având intenția de a construi, oriunde pe teritoriul României, are dreptul să primească un Certificat de Urbanism. Pentru obținerea acestui document trebuie depuse la autoritatea emitentă următoarele acte:

• cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism;
• plan de încadrare și plan de situație pe suport topografic, vizat de oficiul de cadastru, pe o scară de la 1:10000 până la 1:100;
• dovada plății taxei de emitere a certificatului de urbanism (taxa se stabilește în funcție de suprafața terenului);
• cu toate că Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții specifică faptul că nu este necesară prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care să ateste dreptul de proprietate, în practică, autoritatea emitentă a certificatului de urbanism poate cere completarea documentației cu acest act.

Certificatul de urbanism se emite în termen de cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii, menționându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.

Certificatul de urbanism are o valabilitate cuprinsă între 6 și 24 luni de la data la care a fost emis. Acesta se poate prelungi cu maxim 12 luni.

Etapa 2 din 8

Achiziționarea terenului

Pentru a putea construi pe un teren, ar trebui ca acesta să îndeplinească următoarele condiții:
– să fie în intravilanul localității
– să nu se afle în circuitul agricol
– să aibă acces asigurat
– să aibă asigurate utilitățile (energie electrică, apă, canalizare, gaze în măsura în care acestea există în localitate)
– să aibă dimensiunile minime conform reglementărilor urbanistice locale.
Neîndeplinirea oricăreia dintre cerințele de mai sus poate să aducă după sine costuri suplimentare considerabile și timpi de așteptare mari (până la 6 luni pentru intrarea în intravilan de exemplu).
Detaliile despre teren le găsiți în Extrasul de Carte Funciară, deci este indicat să cereți unul la zi pentru terenul în cauză.

Etapa 3 din 8

Elaborarea proiectului

Înainte de a se putea realiza proiectul pentru obținerea Autorizației de Construire este necesară întocmirea Studiului Geotehnic pentru terenul pe care se dorește construirea.
Scopul Studiului Geotehnic este de a obține informații despre structura solului, nivelul apelor freatice, condițiile climatice, datele seismice specifice zonei. Cu ajutorul acestor date se poate stabili adâncimea optimă de realizare a fundației și recomandări privind tipul și dimensiunile acesteia.
Proiectul poate fi elaborat în diverse faze:
– Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire (D.T.A.C.)
– Proiect Tehnic și Detalii de Execuție (P.Th. + D.E.)
Pentru faza D.T.A.C. proiectul va conține planurile de arhitectură, planurile și detaliile de fundații.
Pe baza acestui proiect se va obține Autorizația de Construire, dar nu se va putea realiza construcția propriu-zisă.
Pentru a se putea începe construirea propriu-zisă este nevoie de realizarea Proiectelor Tehnice – P.Th. pentru fiecare specialitate în parte: arhitectură, structură, instalații.
Piesele din proiectul D.T.A.C. – Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire sunt conținute în Proiectele Tehnice – P.Th., deci odată cu realizarea proiectelor tehnice se realizează planurile necesare proiectului pentru faza D.T.A.C.
Proiectul Tehnic – P.Th. reprezintă faza finală a procesului de proiectare. În cadrul Proiectului Tehnic sunt cuprinse soluțiile constructive și tehnice pentru realizarea construcției în condiții optime impuse de normativele în vigoare (detalierea și armarea tuturor elementelor structurale: fundații, pereți, stâlpi, grinzi, planșee), schemele instalațiilor electrice și sanitare, extrasele de materiale, etc.
Proiectele D.T.A.C. și P.Th. se supun conform legii verificării autorizate de către verificatori autorizați M.L.P.A.T. În urma verificării se va întocmi Referatul de Verificare, act ce va însoți proiectul în procesul de autorizare.
În cazul în care se va interveni asupra unei construcții existente (consolidare, extindere, mansardare, etc) este necesară elaborarea Expertizei Tehnice care evaluează prin metode specifice starea tehnică a construcției existente și propune soluțiile de consolidare conform reglementărilor tehnice în vigoare.
Expertiza Tehnică este cerută prin Certificatul de Urbanism pentru: intervenții la clădiri, extinderea pe orizontală sau verticală, construirea în vecinătatea unei alte clădiri, demolarea, etc.

Etapa 4 din 8

Obținerea avizelor și acordurilor cerute prin Certificatul de Urbanism

Avizele cerute pot fi:
– cele de la furnizorii locali de utilități: energie electrică, apă, canalizare, energie termică, gaze naturale, telefonie, salubritate, transport urban etc.
– Comisia de Circulație
– Comisia pentru Monumente
– Ministerul Culturii și Cultelor
– Salubritate
– Agenția pentru Protecția Mediului
– Inspectoratul pentru Situații de Urgență
– Inspectoratul de Stat în Construcții
În general nu se cer toate avizele ci doar cele adaptate la fiecare situație în parte.

Etapa 5 din 8

Depunerea documentației pentru obținerea Autorizației de Construire

Documentația care trebuie depusă în vederea obținerii Autorizației de Construire cuprinde următoarele:
– cerere pentru emiterea Autorizației de Construire
– actul doveditor al titlului asupra imobilului nu mai vechi de 30 de zile
– Certificatul de Urbanism
– proiectul faza D.T.A.C. – Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire
– declarație pe propria răspundere privind lipsa litigiilor pe terenul pe care se dorește construirea
– documentele de plată a taxelor legale pentru avizele și acordurile necesare cerute prin Certificatul de Urbanism.

Etapa 6 din 8

Obținerea Autorizației de Construire și începerea lucrărilor

Termenul legal de eliberare a Autorizației de Construire este de 30 zile de la depunerea documentației complete și corecte.
Termenul de valabilitate pentru Autorizația de Construire este de 12 luni de la eliberarea acesteia, cu posibilitatea de prelungire cu încă 12 luni.
Pe parcursul acestor 12 luni, beneficiarul poate să înceapă lucrările de construire autorizate.
După anunțarea începerii lucrărilor de construcție, începe valabilitatea perioadei necesare realizării obiectivului de investiții, perioadă specificată în Autorizația de Construire.
Lucrările de construire pot începe numai după ce a fost obținută Autorizația de Construire și după ce au fost anunțate primăria locală și Inspectoratul de Stat în Construcții.
La începerea lucrărilor trebuie să existe un panou de identificare a șantierului pe care sunt înscrise date despre lucrare (denumirea și adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul, constructorul, nr. autorizației, termenul de execuție, data începerii și finalizării lucrării). Lipsa acestuia va fi sancționată de către autoritățile competente.

Etapa 7 din 8

Execuția construcției

Este necesară angajarea unui diriginte de șantier, care va urmări execuția lucrărilor și va întocmi cartea tehnică a construcției. Acesta este reprezentantul beneficiarului în relația cu autoritățile statului.
Lucrările de construire trebuie să se facă în conformitate cu prevederile proiectului existent. În cazul în care este necesară modificarea soluției autorizate se va contacta proiectantul de specialitate, care pe baza unei Dispoziții de Șantier va dispune soluția corectă pentru realizarea modificărilor necesare.
Orice nerespectare a proiectului autorizat se consideră nerespectare a Autorizației de Construire și se va sancționa de către autoritățile competente.
În perioada execuției, proiectantul de specialitate are obligația de a urmări realizarea pe faze determinante a lucrărilor de construcții specificate în Programul de Control al Calității care face parte din documentația aprobată.

Etapa 8 din 8

Recepția finală

Recepția lucrărilor se face printr-un Proces Verbal de Recepție.
Acesta se va întocmi de către o comisie formată din:
– reprezentantul Inspectoratului de Stat în Construcții
– reprezentantul primăriei locale sau a Consiliului Județean
– arhitectul și proiectantul structurii de rezistență
– reprezentantul beneficiarului – dirigintele de șantier.